専任媒介契約・専属専任媒介契約とは？違いと選び方を分かりやすく解説

不動産を売却する際には、不動産会社と「媒介契約」を結んで販売活動を進める必要があります。
媒介契約には複数の種類があり、その選び方によって売却の進め方やサポート内容が大きく変わります。

中でも、特定の一社に売却活動を任せる契約形態が「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」です。

どちらも不動産会社との連携が密になりやすく、確実に売却を進めたい場合に選ばれることが多い契約形態です。

ここでは、それぞれの仕組みや違い、メリット・注意点を分かりやすく解説します。

媒介契約の種類

不動産売却で結ぶ媒介契約には、次の三種類があります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

このうち、一社のみと契約する方式が専任媒介契約と専属専任媒介契約です。

売却窓口が一本化されるため、販売戦略を集中して実行できる点が特徴です。

専任媒介契約とは

専任媒介契約は、売主が一社のみと契約する媒介方式です。
他の不動産会社へ重複して仲介依頼することはできません。

ただし、売主自身が買主を見つける「自己発見取引」は可能です。

主な特徴は次の通りです。

自己発見取引：可能
契約期間：原則3か月以内
販売状況の報告：2週間に1回以上
レインズ登録義務：契約後7日以内

不動産会社には販売活動の報告義務があるため、売却状況を把握しやすい点がメリットです。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約も、一社のみと契約する点は専任媒介契約と同じです。

ただし大きな違いとして、自己発見取引ができません。
つまり、買主を自分で見つけた場合でも、必ず契約した不動産会社を通して売買手続きを行う必要があります。

主な特徴は次の通りです。

自己発見取引：不可
契約期間：原則3か月以内
販売状況の報告：1週間に1回以上
レインズ登録義務：契約後5日以内

専任媒介よりも報告頻度が高く、登録も早いため、より密な販売管理が行われる契約形態です。

レインズとは？

レインズ（REINS）とは「不動産流通標準情報システム」のことで、国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構が運営する、不動産会社向けの物件情報ネットワークです。
簡単にいうと、不動産会社同士が物件情報を共有するための仕組みになります。

レインズに登録されると何が変わる？

レインズに物件が登録されると、加盟している不動産会社（宅建業者）がその情報を閲覧できるようになります。
その結果、依頼した不動産会社だけで買主を探すのではなく、他社の顧客（買主候補）にも情報が届く可能性が広がる点が大きな特徴です。

特に次のような売却では、レインズ登録のメリットを感じやすい傾向があります。

・買主が限定されやすい物件（エリアが狭い・特殊な間取りなど）
・早めに売却したい
・幅広い購入検討者へ情報を届けたい

登録義務がある契約形態

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、一定期間内にレインズへ登録する義務があるとされています。
一般媒介契約では、原則としてレインズ登録義務がないため、この点が大きな違いになります。

専任媒介契約：契約後7日以内に登録（とされる）
専属専任媒介契約：契約後5日以内に登録（とされる）

※日数や運用は制度上のルールに基づきますが、実際の取り扱いは契約書や個別状況により異なる場合があります。

売主が知っておきたい実務ポイント

レインズに登録されたからといって「必ず早く売れる」「必ず高く売れる」とは限りません。
ただし、売却活動の透明性を高める意味では重要です。

売主側としては次の点を押さえておくと安心です。

登録が完了すると、登録証明書（登録済証）などで登録状況を確認できる場合がある
登録内容（価格・住所の表記範囲・写真・備考など）によって反響が変わることがある
販売戦略（価格設定・広告の出し方・内見対応）とセットで結果が変わる

つまり、レインズは「売却のための土台の仕組み」であり、効果を最大化するには、担当会社の販売戦略と運用が重要になります。

専任・専属専任媒介契約のメリット

これらの契約形態には、次のような利点があります。

販売窓口が一本化されるため戦略がぶれにくい
不動産会社が積極的に販売活動を行いやすい
レインズ登録により広範囲に情報公開される
販売状況の定期報告が受けられる
窓口が一社なのでやり取りが簡単

特に売却を確実に進めたい場合には、販売管理がしやすい点が大きなメリットになります。

専任・専属専任媒介契約のデメリット

一方で注意点もあります。

他社へ同時依頼できない
担当会社の営業力に結果が左右される可能性がある
会社選びを誤ると販売が停滞する恐れがある

そのため契約前には、販売実績や担当者の対応を十分に確認することが重要です。

専任と専属専任の最大の違い

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらも一社のみと契約する点は同じですが、最も大きな違いは自己発見取引が可能かどうかにあります。

自己発見取引とは

自己発見取引とは、売主自身が買主を見つけて直接売買を行うことです。
例えば次のようなケースが該当します。

知人・親族へ売却する場合
自分の人脈から購入希望者が見つかった場合
以前から購入希望があった相手と契約する場合

このような可能性がある場合は、自己発見取引が可能な専任媒介契約の方が柔軟に対応できます。

専任媒介契約が向いているケース

次のような場合は専任媒介契約が適しています。

自分でも買主を探す可能性がある
将来的に知人売却の可能性がゼロではない
契約の自由度をある程度残しておきたい

専任媒介契約では、不動産会社に販売を任せつつも、売主側の選択肢を残せる点が特徴です。

専属専任媒介契約が向いているケース

一方で専属専任媒介契約は、売却手続きを完全に不動産会社へ任せる前提の契約です。

そのため次のような場合に向いています。

買主を自分で探す予定がない
販売活動を全面的に任せたい
担当会社と密に連携して売却を進めたい

専属専任媒介契約では報告頻度も高く、販売管理がより厳密に行われるため、売却の進捗を細かく把握しやすい点があります。

実務上の判断ポイント

実際の売却では、自己発見取引の可能性がほぼない場合でも、念のため専任媒介契約を選ぶケースもあります。
これは売主の状況や売却方針によって判断が分かれる部分です。

契約形態を選ぶ際は、

自分で買主を見つける可能性があるか
売却手続きをどこまで任せたいか
担当会社との信頼関係は十分か

といった点を総合的に確認したうえで選ぶことが大切です。

専任媒介契約が向いている人

次のような方には専任媒介契約が向いています。

自分でも買主を探す可能性がある
知人・親族への売却可能性がある
柔軟性を残して売却したい

専属専任媒介契約が向いている人

次のような方には専属専任媒介契約が向いています。

販売活動を完全に任せたい
不動産会社と密に連携したい
販売状況を頻繁に確認したい

まとめ｜信頼できる会社を選ぶことが最重要

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらも一社に売却を任せる契約形態です。
違いは主に自己発見取引の可否と報告頻度にあります。

売却を成功させるためには契約形態だけでなく、どの不動産会社と契約するかが最も重要です。

契約前には販売方針や実績、担当者の対応を十分に確認し、自分の売却方針に合った契約形態を選ぶことが大切です。