土地売却で失敗しないために｜売却の流れ・費用・査定相場・媒介契約を徹底解説

土地を売却したいと考えたとき、

「自分の土地はいくらで売れるのだろう？」
「売却にはどんな費用がかかるの？」
「不動産会社にはどう依頼すればいい？」

と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

土地の売却は人生の中で何度も経験するものではありません。

また、数百万円から数千万円という高額な取引になることも多いため、「できるだけ高く売りたい」「失敗したくない」と考えるのは当然です。

しかし土地売却では、価格だけに注目していると思わぬ失敗につながることがあります。

売却を成功させるためには、

・土地価格の考え方
・売却時にかかる費用
・媒介契約の種類
・売却の流れ

を事前に理解しておくことが重要です。

この記事では、土地売却で押さえておきたいポイントから、売却にかかる費用、媒介契約の違いまで詳しく解説します。

土地売却で必ず押さえておきたい3つのポイント

土地売却を成功させるためには、

①価格
②費用
③媒介契約

の3つについて理解しておくことが重要です。

不動産売却は人生で何度も経験するものではありません。

そのため、「相場が分からない」「どのくらい費用がかかるのか不安」「不動産会社へどう依頼すればいいのか分からない」という方も少なくありません。

しかし、事前に基本的な知識を身につけておくことで、

・相場より安く売却してしまう
・想定外の費用が発生する
・契約内容で後悔する

といったリスクを避けやすくなります。

まずは土地売却で重要となる3つのポイントについて見ていきましょう。

①価格

土地売却で最も気になるのが「いくらで売れるのか」という点でしょう。

しかし、土地売却における価格には、

・査定価格
・売出価格
・成約価格

という3つの考え方があります。

査定価格とは、不動産会社が周辺相場や過去の取引事例などをもとに算出する参考価格です。

次に、実際に市場へ公開する価格が売出価格です。

そして買主との交渉を経て最終的に決定する価格が成約価格になります。

この3つの価格は必ずしも同じになるわけではありません。

例えば、査定価格より高く売り出すケースもあれば、販売状況によって価格調整を行うケースもあります。

土地売却を成功させるためには、相場とかけ離れていない適正価格を見極めることが重要になります。

また、価格を判断する際には国土交通省の「土地総合情報システム」や不動産ポータルサイトなどを活用し、周辺エリアの取引事例や売出事例を確認しておくことも大切です。

②費用

土地売却では売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

売却時にはさまざまな費用が発生します。

代表的なものとして、

・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・測量費用
・解体費用

などがあります。

例えば仲介手数料は、

売買価格×3％＋6万円＋消費税

が上限額として定められています。

また、土地の境界が不明確な場合は境界確定測量が必要になるケースもあります。

さらに古家付き土地を更地にして売却する場合には、解体費用や廃棄物処分費用も発生します。

売却価格ばかりに目を向けるのではなく、最終的にいくら手元へ残るのかという視点で資金計画を立てることが重要です。

③媒介契約

土地売却では、多くの場合不動産会社へ仲介を依頼します。

その際に締結するのが媒介契約です。

媒介契約には、

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

の3種類があります。

一般媒介契約は複数の不動産会社へ依頼できる契約です。

一方で専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみへの依頼となります。

また、レインズ登録義務、活動報告義務、自己発見取引の可否なども契約ごとに異なります。

どの契約が最適かは、売却を急いでいるのか、複数社へ依頼したいのか、不動産会社へ積極的な販売活動を期待するのかによって変わります。

そのため契約内容を理解したうえで、自分に合った媒介契約を選ぶことが大切です。

土地売却の流れ

土地売却は一般的に次のような流れで進みます。

①査定を依頼する

まずは不動産会社へ査定を依頼します。

②売出価格を決定する

査定結果や相場を参考に売出価格を決めます。

③媒介契約を締結する

不動産会社へ売却活動を依頼します。

④販売活動を行う

広告掲載や購入希望者への案内を行います。

⑤売買契約を締結する

条件がまとまれば売買契約を締結します。

⑥決済・引渡しを行う

代金受領後に所有権移転を行い引渡しとなります。

土地売却における「価格」の考え方

土地売却で最も気になるのが「いくらで売れるのか」という点ではないでしょうか。

しかし、土地売却における価格には、

・査定価格
・売出価格
・成約価格

という3つの考え方があります。

まず査定価格とは、不動産会社が周辺相場や過去の取引事例などをもとに算出する参考価格です。

次に売出価格とは、実際に市場へ公開する価格を指します。

そして成約価格とは、買主との交渉を経て最終的に決定した実際の売買価格です。

土地売却では、

査定価格
↓
売出価格
↓
成約価格

という流れで価格が決まっていきます。

査定価格と成約価格が必ず同じになるわけではありません。

売出価格が高すぎると売却まで時間がかかることもあり、反対に安すぎると本来得られる利益を逃してしまう可能性もあります。

そのため、周辺相場や市場動向を確認しながら適正な価格設定を行うことが重要です。

また、相場を把握する方法としては、

・国土交通省の土地総合情報システム
・不動産ポータルサイト
・不動産会社による査定

などがあります。

複数の情報を参考にしながら価格を判断することで、より納得感のある売却につながります。

土地売却でかかる費用

土地を売却すると売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

売却時にはさまざまな費用が発生します。

事前に把握しておくことで、売却後の資金計画も立てやすくなります。

仲介手数料

不動産会社へ支払う成功報酬です。

一般的な上限額は、売買価格×3％＋6万円＋消費税です。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙代です。

契約金額によって異なります。

例えば、

・500万円超～1,000万円以下：1万円
・1,000万円超～5,000万円以下：2万円
・5,000万円超～1億円以下：6万円

となっています。

抵当権抹消費用

住宅ローンなどの抵当権が残っている場合は抹消登記が必要です。

司法書士へ依頼するケースが一般的で、3万円～5万円程度かかることがあります。

測量費用

土地売却では境界確定測量を求められるケースがあります。

一般的な相場は、30万円～50万円程度です。

官民立会いが必要な場合は、60万円～80万円程度になることもあります。

解体費用

古家付き土地を更地にして売却する場合は解体費用が必要です。

木造住宅30坪程度で、100万円前後が目安になります。

媒介契約の種類と違い

土地売却で不動産会社へ仲介を依頼する場合は、「媒介契約」を締結します。

媒介契約とは、不動産会社へどのような条件で売却活動を依頼するかを定める契約です。

媒介契約には、

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

の3種類があります。

それぞれ特徴やルールが異なるため、自分の売却方針に合った契約を選ぶことが重要です。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼できる契約です。

また、売主自身が買主を見つけて契約する「自己発見取引」も可能です。

自由度が高い反面、不動産会社側からすると必ずしも契約成立につながるとは限らないため、販売活動の力の入れ方に差が出る場合もあります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。

自己発見取引は可能ですが、他の不動産会社へ重ねて依頼することはできません。

また、

・レインズへの登録義務（契約から7日以内）
・2週間に1回以上の活動報告義務

があります。

売主と不動産会社のバランスが取りやすく、実際の売却でも多く利用されている契約形態です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も1社のみへ依頼する契約ですが、専任媒介契約よりも不動産会社との結び付きが強くなります。

売主自身が買主を見つけた場合でも、その不動産会社を通して契約しなければなりません。

また、

・レインズへの登録義務（契約から5日以内）
・1週間に1回以上の活動報告義務

があります。

不動産会社による販売活動を積極的に期待したい場合に選ばれることがあります。

レインズとは？

レインズ（REINS）とは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称です。

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しており、全国の不動産会社が物件情報を共有するためのシステムです。

売却物件がレインズへ登録されることで、多くの不動産会社が情報を閲覧できるようになり、買主を見つけやすくなるメリットがあります。

そのため、専任媒介契約や専属専任媒介契約ではレインズ登録が義務付けられています。

土地売却で失敗しないためのポイント

相場を確認する

査定額だけを鵜呑みにせず、自分でも相場を確認しましょう。

境界を確認する

境界トラブルは売却後の大きな問題につながります。

売却を急ぎすぎない

早く売りたいからといって大幅な値下げをすると損をする可能性があります。

地域に強い不動産会社へ相談する

福山市や尾道市など地域ごとの市場を理解している会社へ相談することが重要です。

まとめ｜土地売却は事前準備と正しい知識が成功のカギ

土地売却は単に買主を見つければ終わりではありません。

売却を成功させるためには、適正な価格設定、売却にかかる費用の把握、媒介契約の理解、相場調査、信頼できる不動産会社選びが重要になります。

特に土地売却では、査定価格、売出価格、成約価格の違いを理解し、適正な価格で販売活動を行うことが大切です。

また、仲介手数料、印紙税、測量費用、抵当権抹消費用、解体費用などの諸費用も事前に把握しておくことで、売却後の資金計画も立てやすくなります。